Mietrecht

 

 

 

Mietrecht

 

Betreuung und Beratung zu allen rechtlichen Fragen Ihres privaten oder gewerblichen Mietverhältnisses

Sozialrecht 

 

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In allen Bereichen des Sozialrechts stehe ich Ihnen gern mit meinem Beratungs- und Vertretungsangebot zur Seite.

Insolvenzrecht  

 

 

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Rechtliche Beratung und Vertretung in allen Fragen des Insolvenzrechts.

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Beratung und Vertretung in allen Belangen des Arbeitsrechts.

Verkehrsrecht 

 

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Gern stehe ich Ihnen mit meinem Beratungs- und Vertretungsangebot in allen Fragen des Verkehrsunfalls- und Schadensersatzrechts zur Verfügung.


-    Sofern Sie für den Wohnungsmietvertrag einen handelsüblichen Formularmietvertrag verwenden möchten, achten Sie unbedingt darauf, ein aktuelles Formular zu verwenden. Zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit der Klauseln in den Formularmietverträgen hat es – gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen – in jüngster Vergangenheit eine Vielzahl höchstrichterlicher Entscheidungen gegeben. Erweisen sich die vertraglichen Bestimmungen, nach welchen der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen soll, als unwirksam, so ist nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter hierfür zuständig.

-    Wenden Sie beim Ausfüllen des Vertragsformulars größte Sorgfalt auf. So muss es zumindest bestimmbar sein, welche konkreten Nebenkosten der Mieter tragen soll. Bestehen hier Unklarheiten, so ist der Ärger mit der Nebenkostenabrechnung vorprogrammiert, spätestens, wenn die Heizkosten das nächste Mal steigen. Vorsicht ist auch bei Formularmietverträgen geboten, die turnusmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsehen. Wenn Sie hier noch zusätzlich eintragen, dass der Mieter auf jeden Fall eine Schlussrenovierung machen muss, kann und wird dies in aller Regel zur Unwirksamkeit der Klausel im ganzen führen.

-    Wenn Sie dem Mieter die Wohnung übergeben, empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll zu führen und auch vom Mieter unterschreiben zu lassen. Dann kann der Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht behaupten, bestimmte Schäden seien bereits von Anfang an vorhanden gewesen.

-    Auch während des Mietverhältnisses sind bestimmte Formalitäten einzuhalten. Wollen Sie beispielsweise Modernisierungsarbeiten durchführen, muss dies der Mieter nur dulden, wenn Sie die Arbeiten form- und vor allem auch fristgerecht vorher angekündigt haben.

-    Besonders wichtig ist die Einhaltung der Form insbesondere auch bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Eine Nebenkostenabrechnung muss mindestens enthalten: Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, aufgeschlüsselt nach den einzelnen Kostenpositionen, Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, eine nachvollziehbare Berechnung des Kostenanteils des jeweiligen Mieters, Abzug der vom jeweiligen Mieter konkret und tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, so ist die Abrechnung bereits formell unwirksam. Hat aber der Vermieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung vorgelegt, so kann er eine Nachzahlung nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen.

-    Zahlt der Mieter seine Miete nicht oder nicht in voller Höhe, so kann dies verschiedene Ursachen haben:

-    Will er die Miete wegen Mängeln mindern, so kann er dies nur tun, wenn er diese Mängel auch angezeigt hat, und auch erst für den Zeitraum ab Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter. Zeigt der Mieter einen Mangel an, so empfiehlt es sich grundsätzlich, den Mangel schleunigst zu überprüfen und ggf. für Abhilfe zu sorgen. Andernfalls droht Mietausfall, u.U. sogar Schadensersatzansprüche oder die fristlose Kündigung des Mieters. Andererseits kann der Mieter nicht mindern wegen solcher Mängel, die er von Anfang an oder jedenfalls schon seit längerer Zeit widerspruchslos hingenommen hat. Insofern sollte geprüft werden, ob die angebliche Minderung nicht nur vorgeschoben wird.

-    Oft genug kann nämlich der Mieter die Miete leider auch nicht mehr zahlen, etwa, weil er seinen Arbeitsplatz verloren hat.. In diesem Falle sollte mit dem Mieter abgeklärt werden, ob etwa öffentliche Stellen wie z.B. das Job-Center, Sozialamt o.ä. die Miete übernimmt. Kooperiert er nicht und bleibt auch die zweite Miete aus, dürfte es für alle Beteiligten die wirtschaftlichste Lösung sein, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, auch wenn hierdurch ein kostspieliger Räumungsprozess erforderlich wird.

-    Auch bei der Kündigung sind wiederum einige Formalien zwingend zu beachten. Insbesondere muss eine Kündigung die Schriftform einhalten und begründet werden. Sind mehrere Vermieter vorhanden, so muss sie von allen Vermietern unterschrieben werden. Sind mehrere Mieter vorhanden, so muss sie an alle Mieter gerichtet sein.
 
-    Achten Sie bei Kündigungen und allen anderen fristwahrenden oder –auslösenden Schreiben darauf, dass Sie auch den Zugang beim Mieter nachweisen können. Am kostengünstigsten und auch am sichersten ist es insofern, die Schriftstücke von einem Boten, der auch den Inhalt des Schreibens kennt, beim Mieter einwerfen zu lassen. Der Bote sollte sich einen kurzen Vermerk machen, sodass er ggf. später als Zeuge zur Verfügung steht und Datum, Uhrzeit der Zustellung sowie Inhalt des Schreibens noch wiedergeben kann.

-    Am Ende des Mietverhältnisses tritt wieder die Frage nach den Schönheitsreparaturen auf den Plan. Sofern die Durchführung dieser Arbeiten durch den Mieter vertraglich wirksam vereinbart ist, empfiehlt es sich, hier frühzeitig mit dem Mieter abzuklären, welche Arbeiten erledigt werden müssen.

-    Sofern Sie bei der Wohnungsübergabe ein Übergabeprotokoll fertigen, sollten Sie sich über folgendes im klaren sein: Ein solches Übergabeprotokoll stellt, wenn es von allen Parteien des Mietverhältnisses unterschrieben ist, den Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auf eine neue rechtliche Grundlage. Die Arbeiten, die dort vorgesehen sind, muss der Mieter auch erledigen, u.U. auch dann, wenn die mietvertragliche Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Andererseits entfalten aber die in dem Protokoll getroffenen Vereinbarungen eine Sperrwirkung. Dies bedeutet, dass der Mieter andere, als die dort vorgesehenen Arbeiten keinesfalls erledigen muss, auch wenn noch Renovierungsbedarf besteht oder Schäden vorhanden sind, die zunächst übersehen wurden. Dies spricht nicht gegen die Erstellung eines solchen Übergabeprotokolls. Der Vermieter sollte aber bei der Besichtigung der Wohnung besondere Sorgfalt walten lassen und ggf. einen sachkundigen Handwerker zurate ziehen.

-    Was geschieht, wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkommt, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag. In aller Regel empfiehlt es sich, dem Mieter zunächst eine Frist zu setzen, die Arbeiten zu erledigen. Lässt der Mieter diese Frist verstreichen, ohne etwas zu tun, steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu. Hier ist zu beachten, dass solche Ansprüche schon innerhalb von sechs Monaten verjähren, und zwar ab dem Zeitpunkt Sie die Mietwohnung zurückerhalten haben.

-    Die Mietsicherheit müssen und sollten Sie grundsätzlich nicht sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. Die Rechtsprechung billigt Ihnen hierzu je nach Einzelfall eine drei- bis sechsmonatige Prüfungsfrist zu. Sofern Sie tatsächlich damit rechnen und dies auch anhand von Tatsachen belegen können, dass in der nächsten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung des Mieters zu erwarten ist, können Sie die Kaution sogar zu einem angemessenen Teil bis zur nächsten Nebenkostenabrechnung, längstens aber zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums einbehalten.